古い実家を維持できないと悩んでいませんか？放置すると固定資産税の増加や空き家リスクが発生する可能性があります。売却・賃貸・民泊などの活用方法と維持費の目安をわかりやすく解説します。
相続した実家を空いたまま所有しているものの、売却も活用も進まず困っているケースは少なくありません。
古い実家を維持できない理由として、管理費や固定資産税の負担が大きくなっているケースも増えています。
「管理が大変」「誰かに貸したいけど手続きがわからない」「売るにも売れない」——そんな声をよく聞きます。
今回は、古い実家の固定資産税リスクと、売却・賃貸・民泊それぞれの活用方法を比較しながら解説します。あなたの実家に合った出口が、きっと見つかるはずです。
古い実家を維持できない理由｜維持費はいくらかかる？
古い実家の維持費は、誰も住んでいなくても年間約10万〜30万円かかります。都市部や土地が広い場合は、年間20万〜95万円程度になることもあります。
「空き家だから費用はかからない」と思っていると、思わぬ出費に驚くことになりがちです。具体的な内訳を見ていきましょう。
固定資産税（年間約5万〜15万円）
土地や建物に対して毎年課税されます。都市部ではさらに高額になるケースもあります。これだけでも、毎年確実に出ていく固定コストです。
火災保険（年間約1万〜6万円）
空き家であっても、放火や自然災害のリスクはゼロではありません。そのため、保険への加入は必要です。年間1万〜6万円程度を見込んでおきましょう。
草刈り・庭の管理費用（1回あたり約2万〜3万円）
放置すると近隣への迷惑になります。30坪程度でも、1回の草刈りに2万〜3万円かかります。シルバー人材センターを利用しても、継続的な費用が発生します。
修繕費（年間約1万〜50万円）
雨漏りの補修や設備の維持など、建物の老朽化を防ぐためのメンテナンス費用です。状態によって金額に大きな幅があります。放置期間が長くなるほど、修繕費は膨らみやすくなります。
古い実家を放置すると起きる3つのリスク
古い実家を放置し続けると、固定資産税の問題だけでなく、深刻なリスクが3つあります。
「まだ大丈夫」と先送りにするほど、対処のコストと手間が増えていく一方です。なお、空き家対策の法律や制度の詳細は国土交通省の空き家対策ページでも確認できます。順番に見ていきましょう。
リスク①：特定空家に指定されて固定資産税が跳ね上がる
管理が行き届かず周囲に悪影響を及ぼすと判断された場合、自治体から「特定空家」に指定されます。そうなると、住宅用地の固定資産税軽減特例（最大1/6）が解除されます。結果として、税負担が最大6倍に跳ね上がるんです。さらに、是正命令に従わない場合は50万円以下の過料が科されるリスクもあります。
リスク②：倒壊の危険性が高まる
人の出入りがない空き家は、換気不足や雨漏りにより劣化が急速に進みます。特に柱などの木材が湿気やシロアリにより腐食すると、建物全体の強度が著しく低下します。台風や軽微な地震でも一気に倒壊する危険性が出てきます。
リスク③：近隣トラブルや損害賠償リスクが発生する
生い茂った雑草の越境、害虫・害獣（シロアリ、ハチ、ネズミなど）の発生、不法投棄による悪臭など、周囲の生活環境に深刻な被害を与えます。また、不審者の侵入や放火などの犯罪の温床にもなりやすいです。万が一、屋根材の飛散や倒壊で他者にケガや損害を負わせた場合、巨額の損害賠償責任を問われるリスクもあります。
古い実家を維持できないまま放置するとどうなる？
放置しただけですぐ固定資産税が6倍になるわけではありません。
ただし、自治体から「特定空家等」に指定され、住宅用地特例が解除されると、土地部分の固定資産税負担が大幅に増える可能性があります。
自治体から「特定空家」に指定された場合、住宅用地の税優遇が外れるためです。さらに、行政の是正勧告を無視すると、50万円以下の過料が科される可能性もあります。「とりあえずそのまま」が、実は一番危険な選択なんです。
「売れない・貸せない・壊せない」古い実家の三重苦
地方や郊外の古い戸建ては、普通の賃貸として借り手を探すのが難しいのが現実です。水回りや内装のリフォームに数百万円かかります。それでも入居者がつく保証はありません。かといって解体すると、住宅用地の特例が使えなくなります。そのため、固定資産税がさらに上がってしまいます。
放置も賃貸も解体も、どれを選んでも出口が見えない。そんな状況に追い詰められている方が多いのが実情です。
古い実家を維持できない場合の活用方法を比較
古い実家の活用方法には、大きく「売却」「賃貸」「民泊」の3つの選択肢があります。
それぞれにメリットとデメリットがあります。自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。順番に見ていきましょう。
売却：すっきり手放せるが、安値になりやすい
売却は一番シンプルな出口です。維持費や固定資産税の心配がなくなります。まとまった現金が手に入る点も魅力です。ただ、地方や郊外の古い戸建ては買い手がつきにくいです。希望価格より大幅に安くなるケースが多いのが現実。思い入れのある実家を二束三文で手放すことになる、という声もよく聞きます。
賃貸：安定収入は魅力だが、初期費用と借主リスクが重い
誰かに住んでもらって毎月家賃を受け取る。多くの方が最初に思い浮かべる方法です。しかし古い物件を居住用に貸すには、リフォームに数百万円かかることがほとんどです。さらに、借地借家法によって入居者の権利が強く守られています。そのため、一度入居されると立ち退きを求めるのが難しくなります。退去時の原状回復費用もオーナー負担になりやすく、長期的なコストが読みにくいのが難点です。
民泊：地域や立地によっては高収益も期待できる
民泊はゲストがチェックアウトするたびにプロの清掃が入ります。そのため、建物が常にきれいな状態に保たれます。観光需要に合わせて宿泊料を柔軟に設定できるので、家賃の上限に縛られない収益が期待できます。また、設備やリノベーション費用を借主側が負担してくれるケースもあります。ケースによっては設備投資の負担を抑えながら活用できる場合もあります。
古い実家の民泊活用をサポートする「部屋バル」とは
古い実家の民泊活用をワンストップでサポートしてくれるのが、株式会社スリーアローズが運営する「部屋バル」です。
公式サイトによると、開業手続きから売上管理・ゲスト対応まで一括で代行してくれます。だから、民泊のノウハウがまったくなくても安心して始められます。オーナー側の手間をほぼゼロにしながら収益化を実現できる点が、大きな特徴です。
自ら運営する時間がない方には、部屋バルの顧客が物件を一括して借り上げてくれる仕組みがあります。そのため、毎月安定した収入を受け取ることができます。また、民泊可能な物件は希少なため需要が高いです。賃貸では借り手がつかなかった物件でも、早期成約が期待できます。さらに、家賃の上限がない民泊の仕組みを活かし、通常の賃貸より高い設定賃料での貸し出しが狙えます。一部屋から一棟丸ごとまで対応しており、マンション・アパート・旅館・ビルなど幅広い物件に対応しています。
古い実家を放置すると、維持費や固定資産税の負担が続きます。
「売却も難しい」
「賃貸に出すのも不安」
という場合は、一度相談してみる価値があります。
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ただ、古い実家の活用を考えるなら一点だけ注意してほしいこと
古い実家の活用で部屋バルを検討するなら、エリアによって条件が変わる点だけは頭に入れておいてください。
特に東京・大阪・沖縄・札幌・京都・福岡などのインバウンド需要が高いエリアで、成約率・収益性が上がりやすいサービスです。地方のアクセスが難しいエリアの物件は、都市部と比べて結果が変わることがあります。また、キャッシュバックキャンペーンには「諸条件あり」とされています。申し込み前に内容をしっかり確認してから動くことをおすすめします。焦らず、まずは問い合わせて状況を聞いてみるのが一番です。
まとめ：古い実家の「重荷」を、明日からの安心に変える一歩
古い実家を維持できない場合は、売却・賃貸・民泊など複数の選択肢を比較することが大切です。
古い実家を維持できないからといって放置すると、固定資産税や管理費の負担が増える可能性があります。早めに活用方法を検討しておくことが大切です。
売却は手軽だが安値になりやすく、賃貸は初期費用と借主リスクが重いのが現実です。そのなかで民泊は、立地やエリアによっては有力な活用方法の一つといえるでしょう。
部屋バルのようなサービスを活用することで、収益化の可能性を検討することができます。維持費の不安を減らしながら、古い実家を将来の備えとして活かせる可能性もあります。将来の備えや維持費対策を考えるきっかけにもなります。
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